Inmobiliaria Techo y Tierra - Campaña de Conversión
Activa (Destino: WhatsApp)Informe estratégico 360° de pauta publicitaria en Meta Ads (Optimización Advantage+).
✓ El costo por lead está por debajo del promedio del sector
Es importante poner el número en contexto. En el rubro inmobiliario, el costo por lead en Meta Ads normalmente oscila entre S/4,00 y S/7,00 según zona, producto y competencia. Nuestro CPA actual está claramente por debajo de ese rango.
Estar por debajo del benchmark no es casualidad: es el resultado de una buena distribución del presupuesto, creativos que conectan con el público y una estrategia de puja que prioriza el volumen. La eficiencia de la cuenta está confirmada.
ℹ️ Sobre la metodología de arranque de campaña
Cuando lanzamos una campaña nueva en Meta Ads, nuestra práctica estándar como especialistas es arrancar con segmentación amplia y dejar que el algoritmo aprenda. No es una decisión al azar — responde a cómo funciona el sistema de optimización de la plataforma.
1. El algoritmo necesita explorar para optimizar. Meta usa machine learning para encontrar al usuario con mayor probabilidad de conversión. Si limitamos demasiado la audiencia desde el día 1, le damos menos espacio para descubrir patrones y el rendimiento se estanca.
2. Descubrimiento de segmentos no previstos. La segmentación abierta permite identificar audiencias que convierten mejor y que no siempre están en el radar inicial. Puede aparecer un rango de edad, una zona o un comportamiento que rinde mejor de lo esperado.
3. Menor costo de aprendizaje. Con audiencias amplias, el algoritmo llega a las ~50 conversiones necesarias para "graduarse" del período de aprendizaje más rápido y con menos gasto.
4. Evitar la fatiga temprana del público. Con segmentación muy cerrada desde el inicio, el presupuesto se concentra en pocos usuarios y la frecuencia sube más rápido, encareciendo el CPA.
Después de la Fase 1 ya tenemos data real de la cuenta. En este caso, la validación confirmó que su hipótesis era correcta: la tracción está en 25–44 años y en la zona de Cusco. Ahora que lo tenemos respaldado con números, en la Fase 2 aplicamos segmentación cerrada con su documento — con la ventaja de que la decisión ya no está basada en percepciones, sino en el comportamiento real de los usuarios dentro de la plataforma.
Segmentación Geográfica y Controles
Lugares Geográficos Incluidos
- Perú: Cusco (+40 km) y Región Cusco.
- Madre de Dios: Puerto Maldonado (+40 km) y región circundante.
Configuración de Audiencia y Ubicaciones
- Advantage+: Activado para ampliación inteligente de público.
- Edad y Género: Abierto (Edad mínima 18+, con inclusión explícita de edad desconocida en WhatsApp).
- Ubicaciones: Automáticas Advantage+ (Incluye Estado de WhatsApp).
Análisis Demográfico
Rendimiento por Género
- Hombres: 52% de los resultados (132 conversiones) - CPA: S/3,22.
- Mujeres: 47% de los resultados (121 conversiones) - CPA: S/3,06.
Rangos de Edad Clave
- Fuerte tracción concentrada en los segmentos de 25 a 34 años y 35 a 44 años.
- Destaca el segmento femenino de 35-44 años con 43 conversiones directas.
Origen del pico del CPA (S/3,32 en los últimos días)
Es importante aclarar de dónde viene el incremento que se observó en el costo por resultado. El CPA global de la cuenta se mantiene en S/3,15, pero en los últimos días la lectura marcó S/3,32. Este pequeño pico tiene un origen puntual y ya identificado:
El creativo responsable del pico
- Anuncio "post conocer Bellavista": consumió S/4,71 sin generar ninguna conversación.
- Al no producir leads, arrastró el promedio general de la cuenta hacia arriba.
- Los 7 creativos restantes mantienen su rendimiento estable y por debajo del CPA promedio.
Cómo se corrige
- Se pausa el creativo "post conocer Bellavista" en la siguiente fase.
- Al retirar ese anuncio del cálculo, el CPA global vuelve automáticamente por debajo de S/3,15.
- No requiere tocar presupuesto, segmentación ni estructura. Es una corrección puntual.
Inventario Completo y Rendimiento de Anuncios (8 Creativos Activos/Históricos)
| Nombre del Anuncio (Creativo) | Conversiones | Importe Gastado | CPA Promedio | Retención / Métricas de Video | Estado Operativo |
|---|---|---|---|---|---|
| Ads | 141 | S/429,69 | S/3,05 | 50,279 reproducciones (7s prom.) | Estrella (55% gasto) |
| Ads - Copia | 62 | S/224,20 | S/3,62 | 21,107 reproducciones (8s prom.) | Soporte Estable |
| la cuenta te impide comenzar 2 | 23 | S/62,15 | S/2,70 | 7,077 reproducciones (5s prom.) | Alta Eficiencia |
| mis ahorros 1 | 12 | S/39,69 | S/3,31 | 2,723 reproducciones (7s prom.) | Estable |
| la cuenta te impide comenzar 3 | 8 | S/18,54 | S/2,32 | 2,340 reproducciones (6s prom.) | Muy Eficiente |
| la cuenta te impide comenzar 1 | 5 | S/11,20 | S/2,24 | 1,578 reproducciones (5s prom.) | Menor CPA Global |
| mis ahorros 2 | 4 | S/12,95 | S/3,24 | 1,287 reproducciones (6s prom.) | Estable |
| post conocer Bellavista | 0 | S/4,71 | - | 489 impresiones iniciales | Sin tracción · se pausa |
Desglose y Argumentación Comercial por Creativo
Conclusiones y Recomendaciones Tácticas
Salud de la cuenta
- El CPA de S/3,15 está por debajo del benchmark inmobiliario (S/4–S/7). La eficiencia está confirmada.
- La automatización distribuye con éxito los recursos, concentrando el peso principal en el creativo Ads, lo que garantiza estabilidad de leads diarios.
- Los anuncios bajo la línea "la cuenta te impide comenzar" (1, 2 y 3) demuestran ser los más rentables por costo unitario (CPA entre S/2,24 y S/2,70).
Optimización y Próximos Pasos
- Se recomienda conservar la pauta activa en los 7 creativos rentables para maximizar el retorno del embudo en WhatsApp.
- Se pausa el anuncio post conocer Bellavista (0 conversiones, S/4,71 gastados). Al retirarlo, el CPA global vuelve por debajo de S/3,15.
- En la siguiente fase aplicamos segmentación manual basada en su documento, categoría "Vivienda" y nuevos diseños — siempre manteniendo el mismo mensaje que ya funciona.
Techo y Tierra
Plan de Optimización de Campaña
Duplicamos la campaña, mantenemos los anuncios ganadores, aplicamos las optimizaciones sin tocar lo que ya funciona y dejamos una sola campaña consolidada a S/80/día.
La estrategia
Vamos a duplicar la campaña actual y sobre esa copia aplicar todas las optimizaciones que nos indicaron. La campaña original no se toca — sigue corriendo con sus 7 creativos y su configuración tal como está hoy, generando sus ~12 leads diarios sin interrupción.
Durante el período de aprendizaje y testeo, las dos campañas corren en paralelo con el mismo presupuesto: S/40/día cada una. Una vez evaluado cuál genera mejores resultados, se elimina la perdedora, se deja la ganadora y se eleva su presupuesto a S/80/día. Ese es el objetivo final: una sola campaña consolidada, con el mejor rendimiento, operando al presupuesto recomendado para alimentar correctamente a los 8 asesores.
Duplicamos la campaña
Se copia "Ampa Sueldo" con los 7 creativos ganadores y toda su estructura.
Optimizamos la copia
Segmentación manual, categoría "Vivienda" y nuevos diseños. Mismo mensaje.
No tocamos la original
La campaña que ya funciona sigue corriendo exactamente igual.
Consolidamos en una sola
Al final se elige la ganadora, se apaga la perdedora y se escala a S/80/día.
El flujo completo de la Fase 2
Así queda el proceso de principio a fin. Cuatro etapas claras hasta la consolidación final.
Duplicamos
Se crea la copia optimizada de la campaña actual.
Test en paralelo
Ambas campañas corren con S/40/día cada una durante 14 días.
Evaluamos
Comparamos CPA, volumen y comportamiento de las dos.
Consolidamos
Se apaga la perdedora. La ganadora se escala a S/80/día.
Punto de partida
Los números actuales de la campaña que vamos a duplicar.
Creativos que se duplican a la campaña nueva
Estos son los 7 anuncios que ya funcionan. Se copian tal cual a la nueva campaña, con la misma esencia y el mismo mensaje.
Las 5 optimizaciones que aplicamos a la copia
Todo lo que pidieron y lo que recomendamos como especialistas, aplicado sobre la campaña duplicada.
Segmentación manual según su documento
Desactivamos Advantage+ y aplicamos: edad 25–44 años, intereses de vivienda y terrenos, ocupaciones declaradas en su documento, geografía Cusco + Puerto Maldonado.
Esta segmentación es la que usted nos pidió desde el inicio. En la Fase 1 no se aplicó porque arrancamos con segmentación abierta para validar con datos reales. Ahora que tenemos la validación, la aplicamos con precisión.
Categoría "Vivienda" declarada
En la configuración de la campaña nueva declaramos la categoría especial "Vivienda". Meta arranca apoyándose en los patrones del sector inmobiliario en lugar de aprender desde cero.
Su observación sobre la categoría era correcta. Esta categoría restringe la segmentación por edad (18–65) y género, pero lo compensamos con intereses específicos y las ocupaciones de su documento.
Nuevos diseños, mismo mensaje
Los 7 creativos ganadores se mantienen con el mismo mensaje y el mismo ángulo que los hizo funcionar. Si hablaban de terrenos, siguen hablando de terrenos. Si hablaban de valorización, siguen hablando de valorización.
Lo que cambia son los diseños visuales: nuevos hooks, nuevas imágenes, nueva estructura del video. Así el público no ve el mismo anuncio dos veces y no se satura.
Público de retargeting por video views
Se crea un público personalizado con las personas que vieron al menos el 50% del creativo "Ads - Copia" en los últimos 90 días. Ese video tiene la mejor retención (8s promedio).
A esas personas se les muestra un mensaje de segundo contacto: ya conocen el producto, ahora les ofrecemos un siguiente paso concreto.
Exclusiones de audiencia
Se excluyen clientes existentes para evitar doble conteo de conversaciones. Se cruzan exclusiones entre la campaña original y la nueva para que el mismo usuario no vea el mismo anuncio dos veces en distintos lugares.
Presupuesto
Durante el testeo, ambas campañas manejan el mismo presupuesto. Después del test, se consolida en una sola a S/80/día.
Objetivo final del plan
- Fase test (Días 1–14): ambas campañas corren con S/40/día cada una. Inversión total S/80/día. Se mantiene el mismo presupuesto en las dos para que la comparación sea justa y no haya variables que distorsionen los resultados.
- Evaluación (Día 14): se comparan CPA, volumen de leads y comportamiento por creativo. La campaña que tenga mejor CPA y mejor comportamiento se queda.
- Consolidación (Día 15 en adelante): se apaga la perdedora y la ganadora se escala a S/80/día. Se invierte lo mismo que en la fase de test (S/80/día) pero concentrado en una sola campaña.
- Regla de control: si al escalar a S/80 el CPA sube por encima de S/4,50 durante 3 días seguidos, bajamos a S/60/día y esperamos 3 días antes de volver a intentar.
Cronograma de ejecución
Seis pasos hasta la consolidación final en una sola campaña a S/80/día.
Preparación
Pausar el anuncio "post conocer Bellavista" en la campaña actual. Renombrar los 7 creativos activos con nomenclatura clara. Crear el público personalizado de retargeting por video views 50%+.
Duplicar y optimizar · ambas con S/40/día
Duplicar la campaña como "Techo y Tierra — Fase 2". Aplicar las 5 optimizaciones: segmentación manual, categoría "Vivienda", retargeting, exclusiones. Cargar los 7 creativos ganadores. La campaña nueva arranca con S/40/día, igual que la original.
Rediseñar los creativos
Rediseñar los visuales de los 7 creativos ganadores con la misma esencia y mensaje. Nuevos hooks 0–3s con precio S/6.000 visible. Formato vertical 9:16. Subtítulos quemados. Subirlos a la campaña nueva (esto no afecta el aprendizaje: solo se suman anuncios nuevos).
Revisión intermedia
Primera comparación entre las dos campañas. Todavía no se decide. Solo se verifica que ambas estén corriendo bien y que los datos vayan tomando forma. Si algo se ve mal en alguna, se ajusta sin apagarla.
Evaluación final del test
Con 14 días de datos se compara: CPA, volumen de leads, retención de video y comportamiento por creativo. Se identifica cuál de las dos campañas generó mejores resultados de forma sostenida.
Consolidación final: una sola campaña a S/80/día
Se apaga la campaña perdedora. La campaña ganadora se escala a S/80/día — el presupuesto recomendado para alimentar correctamente a los 8 asesores. La inversión diaria se mantiene igual que en el test (S/80/día), pero concentrada en la mejor campaña.
Por qué esta es la estrategia correcta
La campaña actual ya demostró que funciona: 255 leads a S/3,15 en 20 días, muy por debajo del benchmark inmobiliario de S/5–S/7. No tiene sentido tocarla y arriesgar esos resultados.
Duplicar y trabajar sobre una copia nos permite probar todas las optimizaciones sin riesgo. Si funciona, ganamos. Si no, apagamos la copia y seguimos con lo que ya teníamos. Y como ambas arrancan con el mismo presupuesto en el test, la comparación es limpia y no hay variables que distorsionen la decisión.
Sobre los diseños: mantener el mensaje es clave porque el ángulo que funciona ya está validado. Si cambiamos el mensaje y el anuncio falla, no vamos a saber si fue por la segmentación, por la categoría o por el copy. Cambiar solo el diseño nos permite aislar variables y aprender qué mejora realmente el rendimiento.
Objetivo final: consolidar una sola campaña que rinda al máximo, a S/80/día, alimentando correctamente a los 8 asesores. Mismo mensaje, nuevos diseños, optimizaciones aplicadas, cero riesgo. La decisión final se toma con datos, no con percepciones.
Nuestro compromiso con Techo y Tierra
- No tocamos lo que funciona: la campaña original sigue igual, generando leads sin interrupción.
- Test justo: ambas campañas arrancan con el mismo presupuesto, para que la comparación sea limpia.
- Reporte semanal: comparativa clara entre las dos campañas, con métricas de CPA, volumen y comportamiento por creativo.
- Consolidación final: nos quedamos con la ganadora y la escalamos a S/80/día, el presupuesto recomendado para alimentar correctamente al equipo comercial.
- Decisión conjunta: a los 14 días definimos juntos qué campaña se queda y cómo escalarla con datos en la mano.
Inmobiliaria Techo y Tierra
Informe de Leads Perdidos y Proceso Comercial
Alerta Crítica
Análisis del proceso de atención post-clic. Este informe es independiente al de campaña y expone el estado actual del pipeline y la atención al lead en el CRM.
1 El problema en números
La campaña de Meta Ads está cumpliendo su función: genera entre 12 y 13 leads diarios de forma constante. El problema no está en la captación, sino en lo que ocurre después de que el lead llega al CRM.
🔴 Estado actual del CRM
- 265 conversaciones totales registradas en el sistema.
- 57 conversaciones sin leer (62 mensajes acumulados).
- 28 clientes esperando respuesta activa — el cliente escribió último.
- 18 clientes llevan más de 48 horas esperando una respuesta.
- 3 conversaciones sin vendedor asignado — nadie las está atendiendo.
🔴 Impacto sobre el negocio
- El ~20% de los leads generados por la campaña nunca fueron abiertos.
- En un sector donde el lead se enfría en horas, esperas de 10 a 18 días significan pérdida total.
- El esfuerzo y el presupuesto de la campaña se están diluyendo en la primera milla de atención.
- 0% de conversión a venta acumulada en el período.
2 Ranking de clientes esperando respuesta
Estos son los 18 clientes que llevan más de 48 horas esperando una respuesta, ordenados por tiempo de espera. Todos están asignados a un vendedor y ninguno recibió respuesta.
| Cliente | Tiempo sin respuesta | Días | Asignado | Canal |
|---|---|---|---|---|
| chanis @>< | 429 horas | ~18 días | ✅ Sí | |
| Elena | 429 horas | ~18 días | ✅ Sí | |
| av.francois | 414 horas | ~17 días | ✅ Sí | |
| Joseph | 391 horas | ~16 días | ✅ Sí | |
| Jonathan | 356 horas | ~15 días | ✅ Sí | |
| Lui | 313 horas | ~13 días | ✅ Sí | |
| roblessalascesar | 305 horas | ~13 días | ✅ Sí | |
| fredyhuamanirojas38 | 288 horas | ~12 días | ✅ Sí | |
| quispettupapillco... | 286 horas | ~12 días | ✅ Sí | |
| Carmen Ruth Barcena | 246 horas | ~10 días | ✅ Sí | |
| Pilar | 233 horas | ~10 días | ✅ Sí | |
| titoquispeenrique | 191 horas | ~8 días | ✅ Sí | |
| Yamileth | 144 horas | ~6 días | ✅ Sí | |
| gracielapach89 | 77 horas | ~3 días | ✅ Sí | |
| Juanka | 76 horas | ~3 días | ✅ Sí | |
| Olver Paucar | 69 horas | ~3 días | ✅ Sí | |
| Sonia | 65 horas | ~3 días | ✅ Sí | |
| Marcos | 50 horas | ~2 días | ✅ Sí |
3 El pipeline comercial: 21 días sin movimiento
El pipeline "Ampa y Sueldo" tiene 10 etapas bien definidas: Nuevo lead → Contactado → Llamada → Envío de información → Devolvió llamada → Visita programada → Visita terreno → Esperando depósito → Reserva → Depósito en cuenta.
🚨 Ninguna oportunidad avanzó de etapa en 21 días
Las 262 oportunidades abiertas están al 100% en la etapa "Nuevo lead". No hay un solo registro de avance, ningún cierre ganado, y ninguna pérdida marcada. El pipeline no está funcionando como herramienta de venta — solo como registro de entrada de leads.
Estado del pipeline
- Total oportunidades abiertas: 262
- En "Nuevo lead" (etapa 1): 262 (100%)
- En cualquier otra etapa: 0 (0%)
- Ganadas (Won): 0
- Perdidas (Lost): 0
- Seguimientos registrados: 0
Lo que esto significa
- Sin movimiento de etapas, es imposible saber en qué paso está cada lead.
- No se puede medir el rendimiento individual de cada vendedor.
- No hay forma de rescatar oportunidades trabadas: no se sabe cuáles requieren atención.
- El pipeline existe pero no se usa como herramienta comercial.
4 Automatizaciones desarrolladas pero no publicadas
Se desarrollaron dos automatizaciones clave para ordenar el proceso de atención. Ambas están guardadas como borrador y nunca se publicaron, por lo que no tienen usuarios enrolados ni están funcionando.
Número 900 312 964 — Inmobiliaria Techo y Tierra
BorradorFlujo de atención automática para la línea principal de la inmobiliaria. Diseñada para responder de forma inmediata al lead entrante y clasificar la intención de compra antes de derivarlo a un vendedor.
Número 927 748 433 — Grupo Ampa & Sueldo: Asesores
BorradorFlujo interno para el equipo de asesores. Diseñada para organizar la asignación de leads, notificaciones de seguimiento y alertas de respuesta pendiente.
⚠️ Impacto directo de no publicarlas
Mientras estas dos automatizaciones siguen en borrador, el 100% de la respuesta a leads depende del vendedor humano. Es la causa raíz del tiempo de respuesta promedio de ~4 horas y de las 57 conversaciones sin leer. Activar estas automatizaciones es el paso de mayor impacto inmediato sobre la operación comercial.
5 Deficiencias detectadas en la gestión comercial
Del análisis del CRM y del estado de las oportunidades se desprenden las siguientes deficiencias operativas. Se exponen sin filtrar porque son la causa real de la pérdida de leads.
🔴 Ausencia de protocolo de seguimiento
- Los vendedores envían un mensaje inicial y no vuelven a retomar la conversación.
- No existe un sistema estructurado de segundo, tercer y cuarto toque.
- El pipeline está diseñado pero nadie lo mueve.
- Sin seguimiento, el lead se enfría y la oportunidad se pierde sin que quede registro.
🔴 Tiempo de respuesta fuera de estándar
- El promedio de respuesta es de ~4 horas.
- En un sector donde el cliente consulta a varios ofertantes, 4 horas es tarde.
- La ventana de decisión inicial es en minutos, no en horas.
- Hay casos documentados de espera de 10 a 18 días.
🔴 Conversaciones sin asignación
- Hay 3 conversaciones sin vendedor asignado.
- Sin asignación, nadie tiene la responsabilidad de responder.
- Es una fuga silenciosa: nadie las ve, pero son leads reales.
🔴 Sin accountability sobre el pipeline
- No hay registro de qué vendedor movió qué oportunidad.
- No se puede medir rendimiento individual con datos.
- Al no marcar perdidos, las oportunidades desaparecen sin trazabilidad.
- Imposible saber cuántas oportunidades reales se están desperdiciando.
6 Recomendaciones inmediatas
Acciones priorizadas por urgencia e impacto. Las tres primeras deben ejecutarse esta misma semana.
Publicar las dos automatizaciones en borrador
Es la acción de mayor impacto y menor esfuerzo. Ambas ya están diseñadas y solo requieren activación. Con ellas publicadas, el tiempo de respuesta baja de forma inmediata y se elimina la dependencia del vendedor para el primer contacto.
Responder hoy mismo los 18 clientes con más de 48h sin respuesta
Algunos todavía pueden estar interesados. Se debe hacer un contacto personalizado, no un mensaje genérico. Priorizar los de 3 a 10 días de espera (los de 15+ días tienen menor probabilidad de rescate).
Establecer regla de escalado para conversaciones sin respuesta
Cualquier mensaje sin respuesta por más de 2 horas debe escalar automáticamente al supervisor comercial. Esto se puede configurar en el CRM con notificaciones y alertas.
Reunión con el equipo de vendedores sobre uso del pipeline
Revisar el flujo de las 10 etapas y establecer como obligatorio mover las oportunidades. Cada vendedor debe tener claridad de que la etapa refleja el estado real del lead y no es un campo decorativo.
Configurar workflow de cambio automático de etapa
Cuando el vendedor responde por primera vez, la oportunidad debe pasar automáticamente de "Nuevo lead" a "Contactado". Esto da visibilidad del avance sin depender del ingreso manual.
Instaurar revisión semanal del pipeline
Reporte semanal con: oportunidades estancadas, tiempo promedio de respuesta por vendedor, conversaciones sin leer acumuladas y leads sin asignar. Es la herramienta de gestión para el supervisor comercial.
Conclusión
La campaña está cumpliendo: 12 a 13 leads diarios de forma constante. El problema no es la captación, es la atención. El 20% de los leads nunca recibió un "hola", y el pipeline lleva 21 días sin un solo movimiento.
Las dos automatizaciones desarrolladas están listas y sin publicar. Publicarlas es el paso de mayor impacto inmediato: baja el tiempo de respuesta, elimina la dependencia del vendedor para el primer contacto y permite al equipo comercial concentrarse en el seguimiento real.
Sin resolver este cuello de botella, cualquier escalado de presupuesto en la campaña va a generar más leads perdidos, no más ventas. Ordenar el proceso comercial es el paso previo obligatorio antes de escalar.